八王子市で不動産売却をする時にかかる費用の内訳は?

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仲介手数料

不動産業者などを介して不動産の売却を行う場合は、当然ながら間で仲介をしてくれる業者に対する手数料を支払う必要があります。
売却のためにさまざまな活動を行ってもらい、それに対する手数料として支払いますがこれは成功報酬になるため、売買契約が成立した段階で50%・引き渡し時に50%で支払うケースが一般的です。

計算方法

不動産業者に支払う仲介手数料は、宅建業法において次の通り上限が定められています。

取引額が200万円以下・・・5%+消費税
取引額が200万円超から400万円以下・・・4%+2万円
取引額が400万円超・・・3%+6万円

これはあくまで上限であり、これ以下であれば問題はありません。
また、上記金額は全て消費税抜きの金額であり、実際にはそれぞれ消費税が加算されますので注意しましょう。

※2021年7月15日執筆時点での情報

印紙税

不動産売買には売買契約書が交わされますが、印紙税法に定められた課税文書に該当する場合には収入印紙の貼り付けが必要になります。
不動産売買契約書は基本的にこの課税文書にあてはまりますので、印紙税法に定められた金額の収入印紙を購入し、それぞれの売買契約書の締結時に貼り付けておくという税務上の義務があります。

計算方法

印紙税は売買契約書の記載金額に応じて、以下のように金額が定められています。

売買契約書記載金額が100万円を超え500万円まで:1,000円(2,000円)
同上、500万円を超え1,000万円まで:5,000円(1万円)
同上、1,000万円を超え5,000万円まで:1万円(2万円)
同上、5,000万円を超え1億円まで :3万円(6万円)

上記より小さい・大きい金額にも規定がありますがここでは割愛しています。
また、記載金額は軽減税率でありカッコ内が本則税率です。

※2021年7月15日執筆時点での情報

抵当権抹消費

銀行などからお金を借りる際に不動産を担保として法務局に登記している場合、不動産売却時には抵当権抹消が必要になります。
抵当権の抹消は登記に費用がかかりますが、これを司法書士などの専門家に依頼する場合においてはさらにその報酬も必要になります。
抵当権が設定されている場合には通常売却代金を返済に充当するため、決済日と同日に抹消するケースが一般的です。

計算方法

抵当権抹消にかかる費用は、不動産の筆数×1,000円が必要になります。
また、司法書士に依頼をする場合には5,000~10,000円程度が一般的です。

※2021年7月15日執筆時点での情報

所得税

不動産を売却した収入も税法上では収入となるため、利益(譲渡所得)が発生した場合には所得税の課税対象になります。
不動産を所有していた期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分類はされますが、どちらにしても利益(譲渡所得)が発生している場合は原則として翌年の確定申告にて支払うことになります。

計算方法

不動産売却時の利益(譲渡所得)は下記のような計算式で算出されます。

譲渡所得=売却金額-取得費用(購入時の金額)-譲渡費用(売却にかかった諸費用)

算出された譲渡所得から特別控除があればさらに除いた金額に、

・長期譲渡所得(売却した年の1/1現在で所有期間が5年以上)は15%
・短期譲渡所得(売却した年の1/1現在で所有期間が5年未満)は30%

をそれぞれ乗じた金額が所得税額となります。

※2021年7月15日執筆時点での情報

住民税

所得税同様、住民税も所得に応じて課税される税金です。
そのため不動産売却によって利益(譲渡所得)が発生した場合は、それに応じた住民税の支払いも必要になるので注意しましょう。
ただしこれは所得税と支払時期が異なり、1月1日~12月31日までの1年間に発生した所得分の住民税は、翌年の6月以降の支払いになります。

計算方法

住民税の場合も譲渡所得の計算は所得税と同様で、

・長期譲渡所得(売却した年の1/1現在で所有期間が5年以上)は5%
・短期譲渡所得(売却した年の1/1現在で所有期間が5年未満)は9%

を乗じた金額がそれぞれ住民税額となります。

※2021年7月15日執筆時点での情報

測量費

売却不動産に土地が含まれており、境界があいまい・住宅や土地が古い場合においては測量の依頼が必要になる場合があります。
測量に関しては境界の明確化などの確認を目的として新たに登記を行う「確定測量」と、買い手・売り手の両者納得の上登記内容を正として取引を行う「公募売買」の二つの考え方が存在します。

計算方法

現況測量と呼ばれる、その土地をありのまま測量するだけの依頼であれば10~20万円程度で行ってもらえる可能性があります。
しかしながら確定測量であれば40~50万円程度、道路などで役所の立会いが必要になればさらにプラス10~30万円程度が必要になる場合があります。

※2021年7月15日執筆時点での情報

解体費

土地の売買を目的としているものの、上に建物が建っている場合には解体が必要になる場合があります。
土地としては魅力があるものの建物が老朽化しており利用価値がないなどの場合においては、引き渡しまでの解体を条件として売買が成立する場合があります。
この解体費用についても、売主側が負担するのが一般的です。

計算方法

解体にかかる費用は依頼する業者によっても異なりますが、基本的な相場感としては下記のようなイメージです。

・木造の場合⇒2.5~6万円/坪
・鉄筋コンクリートの場合⇒3.5~7万円/坪

※2021年7月15日執筆時点での情報

所有権移転登記

不動産の売買においては売買契約書の締結以外に、登記上の所有権移転手続きが必要になります。
法務局に所有者が変更になる旨を届け出、登記してもらう必要があるためです。
所有権移転登記のタイミングについては、トラブルを避けるためにも司法書士を間に挟んで行われるケースが一般的です。

計算方法

所有権移転登記は登録免許税が必要になります。

土地売買の場合:固定資産税評価額の1.5%(2%)
中古住宅売買の場合:固定資産税評価額の0.3%(0.4%)

※税率は軽減税率・カッコ内は標準税率

また、登記を司法書士に依頼する場合は1件あたり数万円~5万円程度の報酬も必要になります。

※2021年7月15日執筆時点での情報

ローン返済手数料

もし売却する不動産を住宅ローンなどの借入で購入していた場合、基本的には抵当権が設定されているため売却代金は返済に充当されます。
しかしこの住宅ローンですが、期限前返済を行ってしまった場合は金融機関としては今後の利息が受け取れないという不利益を被る可能性があります。
その場合、特約に記載があれば違約金ないし手数料の支払いが必要になる場合があります。

計算方法

期限前返済において発生する費用については金融機関や個別の借入契約内容によって異なります。
メガバンクの一例としては下記の通りです。

<三菱UFJ銀行の期限前完済手数料>
インターネット:16,500円
テレビ窓口:22,000円
窓口:33,000円

引用:三菱UFJ銀行HP(https://www.bk.mufg.jp/tesuuryou/jutaku.html#AC01)

※2021年7月15日執筆時点での情報

クリーニング費用

不動産売却には内見が伴いますが、当然ながら状態がよい方が早く買い手がつく可能性が高くなります。
住宅やマンションのような居宅の場合はハウスクリーニングを、土地のみの場合は草むしりなどの整備を業者に依頼することにより、より早く・よりきれいな状態を得ることが可能になります。

計算方法

クリーニング費用については依頼する業者や汚れ・散らかりの程度によって異なりますが、空室の場合で1部屋辺り1万円程度はかかる場合が多いようです。
また、居住している状態であれば荷物などにより作業に制限がかかるため、空室時よりも費用が20~30%程度アップすることがあるようです。

※2021年7月15日執筆時点での情報

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