現在の建築基準法を満たしていない

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建築基準法の規定を満たしていない物件ってどんな物件

建築基準法は1950年に制定されてから、何度も改正を繰り返しています。改正後、建築基準法の基準に違反してしまった物件が、既存不適格物件となります。

既存不適格物件になるかどうかは、以下の基準内を守った建物になっているかによって決まります。

容積率(ようせきりつ)

敷地面積における延べ床面積の割合のことです。マンションや一軒家の階数制限にも使われています。この容積率は、市町村ごとの都市計画で定められており、建物の前面にある道路の幅によっても割合が変化します。

高さ制限

建物の高さの制限。隣接している建物の日当たりや風通しを確保するために、定められた高さのことです。物件のある地域の自治体の条例によっても左右されます。

建ぺい率

敷地面積のうち、建物が建っている面積の割合です。物件のある土地の都市計画や建物の構造などによって割合が左右されます。

用途地域

ひとつの地域に、工場や民家など、さまざまな建物が混在するのを防ぐために定められました。大まかに3つ(住居・商業・工業)に分かれており、それぞれに建築できる建物の使い道が異なるのが特徴。都市計画法とも関わりのある規則です。

防火地域や準防火地域

市街地で火事が発生した場合に、できるだけ延焼しないように定められている地域のことです。この地域に指定された場合には、建築制限が設けられています。

耐震性

地震によって建物が壊れるリスクを軽減するために定められています。1981年6月に人命や財産の保護を目的に改正されました。1981年以前のルールは「旧耐震基準」で、それ以降は、新耐震基準法で建てられています。

既存不適格物件の売却価格が下がる理由

建て替えが難しい

既存不適格物件は、希望する建物が建てられず、購入した場合に選択肢が限られてしまうため、買い手が付きにくいといえるでしょう。

既存不適格物件を建て替えた場合には、現在の用途地域や防火地域等の地区計画に沿った物件を建てる必要があります。

建ぺい率・高さ制限に違反している場合は、今ある建物よりも、規模を小さくして建築する必要があるからです。

購入者はローンが利用しにくい

既存不適格物件は、銀行の融資を受ける際の審査に通らない可能性があるので、売却しにくい、または売却価格が下がります。

銀行からの融資が受けられない場合には、新しく建て替えや更地にする、売却するなどのすべて自分自身の資金で賄わなくてはいけません。

既存不適格物件は「資金調達」という観点から見ると、不安があるため、不動産投資先としてはハイリスク。買い手は他の物件と比較した場合に、既存物件は避けられてしまうのです。

建物そのものが古い

既存不適格物件は、建築基準法は改正される前に建てられるため、築30年以上を経過していることがほとんど。不動産の価値は、築年数に比例するので、高い価格は期待できません。

また、日本の家の耐久年数は30年~60年。長く住み続けるためには、定期的なメンテナンスが必要になります。建物自体の修復費用なども考える必要があり、料金もかさんでしまうのです。

既存不適格物件の売却は会社選びが重要

既存不適格物件であっても買い取ってくれる不動産売却会社は存在します。そういった不動産売却会社は、土地や不動産についての知識や販売のノウハウがあることから、買主のサポートも充実。

既存不適格物件を買い取っても、売却できるので、既存不適格物件に対しても高い価格で買取を行っているそうです。

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