権利の問題がある

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不動産売却に関わってくる権利問題というと、「底地」「借地権」があげられます。

底地とは?

土地の所有権のみを保有している状態の不動産

底地とは、借地権付きの土地を差し、土地の使用に関する権利を第三者に売却している状態の土地のことです。底地の所有者を地主と呼び、借地権を保有している方を借地といいます。

地主が土地を所有してはいますが、借地権は土地を理由するために必要な権利なので、地主は自由に土地を扱うことができません。

その代わりに借地人から地代を受け取るため、定期的に一定の収益が発生。更地と比べると固定資産税が軽減されるメリットもあります。

借地権ってどういう物件?

土地を利用する権利のみを持っている

借地権とは、「他社の土地を借り、その土地に住居や建物を建てられる権利」のこと。土地は自分のものではなく地主のものですが、土地に建設されたものは借地権を保有している人のものになります。その代わり、借地人(借地権の保有者)は、地主に対して毎月決められた金額の支払いが必要です。

借地権付きの物件を購入したい側にとっては、地代の支払いは必要ですが、土地分の料金代を購入する必要がないため、比較的安価に購入可能。土地自体は地主が所有者なので、土地の固定資産税や都市計画税といった税金が不要というメリットがあります。

何故売却価格が下がるのか?

底地の場合

土地を活用して収益を生めないため

底地は借地人が利用している期間は自由に土地を活用することができません。底地には自由に土地を利用して、収益を増やす権利がないのです。底地は自分の土地ではあるのですが、借地人との契約が解除されるまでは活用できないデメリットがあります。

借地人が底地に建物を建てている場合には、すぐに手放すリスクが少ないため、地代収入は長期間に渡り収益が得られる可能性があります。ですが、地代には固定性があるため、値上げの交渉は困難。長期的に得られる半面、収益性の低さが売却価格を下げる原因となっています。

借地権の場合

地主との関係性が悪い

借地権に関連した取り引きを行う上で、地主との交渉やコミュニケーションは必要不可欠。そのため、建物の状態や立地条件以外にも、地主との関係性も売却価格に影響します。

関係性が悪いと第三者への借地権の譲渡を嫌がったり、借地権そのものの返上を求められたりするトラブルに繋がりかねません。

借地人から裁判を用いて、借地権の譲渡を承諾させることも可能ですが、強制的に譲渡された借地権では、買い手も今後の地主とのやりとりに不安を覚えるものです。

このように強引な方法で譲渡するしかない関係性では、買い手が見つかりにくく、売却価格の低下につながってしまいます。

対応している不動産会社を探すのがベスト!

「底地」や「借地権」の物件を売却する際は、そういった特殊な物件の売却にも対応している不動産会社を探すのがベスト。

交渉なども発生する権利関係が絡んだ売却は、経験豊富な不動産会社にお願いをしましょう。

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