不動産売却の知っておくべき基礎知識

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不動産売却は、そう頻繁におこなうものではありません。大きな金額が動くだけでなく、専門的な知識も必要。その中でも、特に知っておきたい基本知識をピックアップしてみました。

不動産売却の流れ

不動産売却を不動産会社に依頼する場合、仲介と買取のどちらをとるかで、その後の流れが変わります。相談・査定は同じですが、買取では買取希望者を募る必要がないので、そのまま不動産会社と買取契約を交わしてすぐに現金に変えることができます。プロを相手にするので、スケジュールや価格などの条件交渉がスムーズ。

逆に、仲介では内見などの準備もしなければいけないので、不動産会社に丸投げしていればいいという楽なものでもありません。ここでは、仲介と買取の流れをまとめてみました。

不動産仲介と不動産買取の違い

売却について不動産会社に相談すると、仲介と買取の2つの方法を提案されることがあります。不動産会社によっては「買取」として自社で買い取っているところもあり、金額の折り合いがつけば、一般に募集をかけることなく不動産会社が購入してくれます。

そのまま買い取ってくれる方が楽ですから、わざわざ仲介にしなくてもいいかなと思えますが、一概にそうとは言えません。仲介と買取のどちら良いのかは、希望売却金額や家の状況、売却にかけれる期間などからも異なります。

ここでは仲介と買取のメリット・デメリットをまとめてみました。

不動産売却の必要書類

不動産売却の際に必要な書類はたくさんあり、売却を決めた段階で用意しておくと慌てずにすみます。また、準備する書類は、マンション・一戸建て・土地のみと、売買形態によっても異なります。

特に一戸建てでは、隣接地との境界線があいまいな場合は、そこをはっきりさせるといった準備もあります。マンションでは、管理規約または使用細則などの把握も必須で、買主が購入後に困らないように、ペットの有無など生活する上で必要な情報を開示できるようにしておかないといけません。

不動産売却の査定方法

不動産の査定ではどんなところを見られているのでしょうか?査定する不動産会社は、買う側としての立場から査定をおこないます。そもそも査定価格とは、数カ月以内に売れると考える売却予想価格の事。高すぎるとなかなか売れませんし、安すぎると損をすると、適切な価格設定には経験と情報分析が必須です。

査定額がいい加減だと、売却活動もうまくいかなくなってしまいますので、信頼できる不動産会社に依頼するのが大事となります。戸建て・マンション・土地とに分けて、その査定ポイントをまとめてみました。

不動産を高く売るためには

不動産売却をするうえで気になるのが、「どうすれば高く売れるのか」でしょう。照明を変えて内装の印象を良くする、サポートが手厚い会社に相談するなど、少しでも高く売るためにできることは色々あります。

他にも値引き交渉や契約不適合責任など、気を付けておきたい点についても知っておくべきです。「こうしておけばもっと高く売れたかも…」と後悔しないためにも、余裕を持った計画を立てるのがおすすめです。

一般媒介契約と専任媒介契約の違いとは?

一般媒介契約は、依頼者が複数の不動産会社に対して仲介依頼を行える契約のこと。一方で専任媒介契約は、複数での契約は行えません。1社の不動産会社のみと行う契約になっています。両契約共に、自分で買主を見つけて直接売買取引をすることが可能です。

不動産の売却で失敗しないためにも、それぞれの契約に適している物件やメリット・デメリットについてしっかりと理解を深めておきましょう。

不動産売却にかかる税金

不動産売却時にかかる税金は、印紙税・消費税・所得税・住民税・登録免許税・復興特別所得税の6種類。所得税・住民税・復興特別消費税の3つを総称し「譲渡所得税」と言います。譲渡所得税は、譲渡所得(売却益)にかかる税金となっています。

それぞれ支払うタイミングが異なるため、手続きの時に慌てないためにも、不動産売却時に必要になる税金についてあらかじめ把握しておくことが大切です。

相続不動産の売却にかかる税金・控除について

親から相続した不動産を売却した際にも、相続税の他に不動産売却時と同様の税金が発生します。ここでポイントになるのが、売却にかかる税金は相続人全員が支払うという点。もし、相続した不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。

また、相続した不動産が空き家だったり、マイホームを売却した場合、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例措置として、税金が控除されるようになっているので、控除されるケースについてもよく確認しておきましょう。

仲介手数料の仕組みについて

不動産売却の際に、不動産会社に支払うのが「仲介手数料」です。仲介手数料の内訳は主に2つ。

1つ目は、売買契約の成立に伴う成功報酬です。不動産会社は売却のために様々な営業活動を行いますが、その報酬が仲介手数料となります。

2つ目は不動産売却の際にかかる代行費用です。契約時などに様々な事務作業が発生しますが、それを代行した際にかかる費用も仲介手数料となります。

仲介手数料は値引き交渉することもできますが、仲介業務が縮小されるケースもあるので注意しましょう。

家を売るときによくある理由

家を売る主な理由は、「相続した物件を手放したい」「より良い家に住み替えたい」「ローンの返済に困窮した」などが挙げられます。

そのほかにも、結婚や離婚、介護などの生活の変化によって、家の売却を検討するケースがあります。

家を売る時の注意点

家を売る時の注意点は主に3つ。1つ目は、売る物件の相場をきちんと調べておくこと。2つ目は、売却にかかる時間を考慮してスケジュール管理を行うこと。そして3つ目は、「買取」と「仲介」の売却方法の違いを把握しておくことです。

契約するときの注意点

契約書は日常的に使わない文言で書かれているため、難解なあまりじっくり読まない方が多いのではないでしょうか。

しかし、多額のお金が取引される不動産売却では、契約書が非常に大切です。売買代金・手付金額・支払日、さらには欠陥があった場合に取る責任の「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」など、事細かに記載されているので、見落としのないよう、しっかり確認するようにしましょう。

不動産売却で損をしないための注意点

通常、不動産売却で確定申告が必要となるのは、利益が出た場合です。

しかし、仮に、不動産売却で利益がマイナスになった場合には、確定申告を行うことで税金の還付を受け、損失を抑えることができます。

また、条件を満たせば税金控除の特例も受けられます。その場合、確定申告は必須です。

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、住宅を買い替える際、自宅の売却に譲渡損失が出た際、一定の条件を満たしていれば適用されます。

「特定居住用財産(マイホーム)の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、自宅の売却額が、住宅ローンの残高を下回ったときに利用可能です。

参照元:国税庁(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm)

参照元:国税庁(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm)

不動産売却で確定申告は必要か

不動産売却では、売却によって収入が生じた場合に確定申告の義務があります。逆に、諸経費を差し引いたら利益がなかった場合、確定申告は必要ありません。ただし、特例などを利用していると確定申告はしなければならず、税金対策に行ったほうが良い場合もあります。

電気ガス水道はいつ解約する?

不動産物件を売りに出す際、買い主が見つかり引き渡し日が決定するまでは、電気、ガス、水道のライフライン類は維持しておき、費用も売り主が負担するのが基本です。一方、引き渡しの際は確実に解約しておくことが必須となります。

遠方の不動産売却はどうする?

遠方に立地する物件の不動産売却はより難易度が高くなり、時間や手間暇も増えるというのが現実です。郵送で売買契約を成立させる、代理人に委託する、不動産業者に直接買取を依頼するなどの方法があることを、ぜひ知っておきましょう。

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