不動産売却の按分とは?

公開日: |最終更新日時:

不動産売却で出てくる「按分」という単語。あまり聞いたことのない言葉でピンと来ない人もいるのではないでしょうか。ここでは、按分とはなにか、またなぜ按分が必要なのか、その方法などを紹介していきます。

土地と建物の価格を決める按分

不動産売却の物件は、土地と建物が一緒になった金額が提示されていることがほとんどです。そのため内訳が決まっていない場合には、土地と建物それぞれに値段を付ける必要があります。この内訳価格を決めることを按分といいます。

なぜ按分が必要なのか

消費税を計算するため

不動産の場合、消費税がかかるのは建物だけであり、土地には消費税がかかりません。建物は経年劣化するもの、つまり消費するものなので、消費税が課せられるのです。

建物と土地の合計金額では、消費税の計算ができないので、按分をして建物だけの消費税を計算する必要があります。

減価償却のため

不動産を購入した場合、建物を資産として減価償却をします。この場合は、建物の固定資産価値を経年とともに減らしていく手続きのことを指します。

そして土地は価値が落ちないという考えなので、減価償却の対象にならず、土地・建物を切り離して考える必要があります。減価償却の計算をするためにも、按分をして土地・建物の正確な金額を出さなければなりません。

売る側に譲渡所得がかかるため

親族間や親しい間柄の友人知人に対し、時価より半額以下の金額で不動産を売却したと判断されると、「譲渡」と見なされてしまいます。「みなし譲渡」になると、売主側に譲渡所得が発生することになります。

按分する方法

建物か土地どちらかの時価を先に決める

建物・土地どちらかの時価を先に決めて、売買金額より差し引くと、もう一方の価格が算出できます。

簡単な算出方法ではありますが、優先させた方の時価が売買価格と比較して適正でない場合には、あまり良い方法とは言えません。

建物か土地どちらも時価を確認して決める

建物・土地の両方ともでそれぞれの時価を求めます。その割合によって売却金額を按分して決める方法です。片方の時価しか求めないより妥当な方法と言えます。

固定資産税評価額を元に決める

建物と土地それぞれの固定資産税評価額の比率から、売却金額を按分します。最初は建物の固定資産税評価額が建築価格よりかなり低くなり、その理由もよくわからないのが実情。年数が経過しても固定資産税評価額が下がらないなどの懸念材料もあります。

不動産鑑定士に依頼する

信頼のおける合理的な方法に、不動産鑑定士に依頼する方法があります。かかる報酬は20万円程度です(建物や条件によって報酬額は変わります)。公的な目的で使用できませんが、簡易鑑定なら報酬が2〜3割安くなります。

按分方法を決める際の注意点

按分方法を決めるとき、注意してほしいのが、売主・買主間で不公平が起こらないようにすることです。

減価償却において建物の価格が適正でないと、買主の減価償却費も適正と認めてもらえないので、適切な評価・計算方法で按分しましょう。

消費税に関するトラブル

売主は売却額に対する消費税を支払う上で、建物割合をできるだけ低くしたいと考えます。一方、買主は消費税を納税した後で控除できるため、建物割合は高い方が還付が多くなります。

売主・買主の間で相反する損得があるため、案配方法によってはどちらかが納得できない結果となり、トラブルになることがあります。

30秒で分かる!
あなたに最適な売却方法を調べてみる

【あなたに合った売却方法で選ぶ!】
八王子市でおすすめの不動産売却業者
をチェック!

八王子市の
おすすめ不動産会社

八王子市でおすすめの不動産会社を仲介と買取で1社ずつ紹介します。
【選定基準】
八王子市内に拠点のある不動産会社の中から
買取…現金化までの日数を明示しており、なおかつその日数の短い会社
仲介…不動産取扱件数の多い会社
を選定しました。
(2020年9月調査時点)

住地ハウジング

住地ハウジング 更新用

引用元:住地ハウジング公式HP
https://juchi-h.co.jp/

急ぐ人に嬉しい、即日
現金化(※)

住地ハウジングでは、現金化を急ぐ人の多い不動産買取において、スピーディーな対応を心がけています。
査定額に納得し、スムーズに契約が進めば、最短で即日現金化に対応してもらえます。
※即日現金化は一部手付金の場合も含まれます。

住地ハウジング
公式HPで無料相談

電話で問い合わせる
営業時間 9:30~19:00

三井のリハウス

三井のリハウス公式HPキャプチャ

引用元:三井のリハウス公式HP
https://www.rehouse.co.jp/

不動産取扱件数No.1(※)

三井のリハウスは、三井のリパークと累計した実績で、年間の不動産取扱件数が全国No.1。(※)
全国で一番不動産仲介を行っているため、リーチできる買い手の数が多く、早期での不動産売却が見込めます。
※情報参照元:住宅新報 18年度 売買仲介実績

三井のリハウス
公式HPで無料相談

電話で問い合わせる
営業時間 10:00~18:00