相続不動産の売却の税金・控除

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相続不動産にかかる税金は相続税だけでなく、売却時にかかる税金もあります。相続不動産の売却時に必要な税金は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税及び住民税」の3つです。

ここでは、相続不動産の売却時にかかる3つの税金について、また相続不動産の売却時に使える特別控除について解説しています。

相続不動産の税金

印紙税

印紙税は、当該不動産の売却時に作成する「不動産売買契約書」に貼付する収入印紙代です。契約書に記載された金額に応じて税額が変化する仕組みで、それぞれの成約価格に応じた収入印紙を貼り付けて納税します。納税のタイミングは不動産売買契約書作成時です。

参考:国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm

登録免許税

登録免許税は、不動産売買の登記費用です。相続したものか否かに関わらず、不動産を売却する際には所有者が変更になるため、この変更の手続きである「所有権移転登記」を管轄の登記所にて行わなければなりません。そして、所有権移転登記の際にかかる税金が登録免許税です。

所有権移転登記の費用は買主側の負担となりますので、売主側で負担する必要はありません。一方、住宅ローンが残っている相続不動産を、不動産の売却によりローンを完済する場合は、抵当権を解除する手続き(抵当権抹消登記)を行う必要がありますが、この抵当権抹消登記にかかる費用は売主側の負担となります。

登録免許税の計算は「税額=課税標準×税率」です。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1000円で計算し、20000円の上限が定められています。

参考:法務局 登録免許税の計算(https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001325692.pdf

譲渡所得税及び住民税

譲渡所得税及び住民税は、相続不動産の売却によって生じた所得(譲渡所得)にかかる税金です。譲渡所得は他の所得と分離して税額を計算する申告分離課税となります。

不動産売却時の課税譲渡所得金額の計算方法は、「譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額」です。この計算式で算出された課税譲渡所得に税率を掛けると税額が求まります。

税額の計算式は、「課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)=税額」です。税率は、不動産の所有期間(長期譲渡所得or短期譲渡所得)によって異なります。

譲渡所得税には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つが含まれており、3つを合算して課税されています。

参考:国税庁 土地や建物を売ったとき(https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

相続不動産の特別控除

相続不動産の売却では、所定の要件を満たせば特別控除が受けられる場合があります。特別控除は、不動産売却によって生じた譲渡所得から一定額を控除できる制度です。特別控除は譲渡の種類によって複数の制度が設けられているので、どの特別控除が受けられるのか、よく調べて確認しておきましょう。

マイホーム売却の3000万円特別控除

譲渡所得の特別控除の中で最も適用が多いといわれるのが、マイホーム(居住用財産)を売った場合の特別控除です。この特例では、不動産の所有期間に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

税額の計算式は、「(譲渡所得−3000万円)×税率=税額」ですから、マイホーム売却による譲渡所得が3,000万円以下なら税金はかかりません。

参考:国税庁 マイホームを売却した場合の特例(https://www.nta.go.jp/about/organization/fukuoka/topics/joto_zoyo/pdf/03.pdf

空き家売却の3000万円特別控除

相続した不動産が空き家だった場合に、その空き家の売却による譲渡所得から3,000万円を控除できる特別控除もあります。「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれるものですが、控除の仕組みはマイホームの場合と同じです。

特別控除を活用する場合の譲渡所得の計算式は、「譲渡価額(収入金額)-必要経費(取得費+譲渡費用)-特別控除(3,000万円)=譲渡所得」です。これに税率を掛けて税額を計算しますが、譲渡所得が3,000万円なら税金はかかりません。

参考:国税庁 相続した空き家を売却した場合の特例(https://www.nta.go.jp/about/organization/fukuoka/topics/joto_zoyo/pdf/04.pdf

制度を併用する際のポイント

相続不動産の特別控除が受けられる制度を活用する場合は、実際に使える特別控除や特例をよく確認しておきましょう。特別控除では特例ごとに要件が定められており、要件を満たしていないと制度が適用できません。

例えば、マイホーム売却の3,000万円特別控除では、「居住用の不動産であること」や、「親子や夫婦間の不動産の売買でないこと」といった要件があります。空き家売却の3,000万円特別控除でも、「相続から売却までずっと空き家であったこと」、「亡くなられた方が1人暮らしをしていた自宅であったこと」などの適用要件があります。

特別控除を受けるためには、適用要件を全て満たしている必要があります。

参考:国税庁 マイホームを売却した場合の特例(https://www.nta.go.jp/about/organization/fukuoka/topics/joto_zoyo/pdf/03.pdf

参考:国税庁 相続した空き家を売却した場合の特例(https://www.nta.go.jp/about/organization/fukuoka/topics/joto_zoyo/pdf/04.pdf

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